2025 공공재건축·재개발 용적률 완화, 진짜로 되는 건가?

최근 공공재건축 및 재개발, 그리고 공공 도심복합사업의 용적률 완화 정책을 두고 혼란이 많았습니다. 특히 일부 언론에서 “정부가 공공재건축 용적률 완화 약속을 철회했다”는 보도가 있었지만, 국토교통부는 해당 보도가 사실과 다르다고 정정했습니다.

이번 글에서는 정부가 발표한 실제 정책 내용을 기준으로, 용적률 완화의 핵심 포인트와 적용 지역, 그리고 예외 사항까지 정확하게 해석해 드리겠습니다.

목차

• 9.7 부당산 정책 배경: 주택공급 확대방안
• 공공재건축・재개발 용적률 완화의 핵심내용
• 공공 도심복합사업 용적률 완화사항
• 공공재건축・재개발・도심복합사업의 법적근거
• 용적률 완화 잘못된 보도의 해명
• 정책 영향 분석
• 이재명정부의 부동산정책 방향성과 정책설명

◼︎ 9.7 부동산 정책 배경: 주택공급 확대방안(2025.9.7 발표)

정부는 2025년 9월 7일 「주택공급 확대방안」을 통해 공공재건축·공공재개발·공공 도심복합사업의 용적률을 한시적으로 완화하겠다고 발표했습니다. 이 조치는 3년간 한시적으로 시행되며, 법적 상한 대비 공공재건축·재개발은 최대 1.3배, 공공 도심복합사업은 최대 1.4배까지 상향할 수 있습니다.

즉, 민간 중심의 정비사업 한계를 보완하고 서울 및 수도권의 주택공급 기반을 넓히는 것이 목표입니다.

 

◼︎ 공공재건축·재개발 용적률 완화의 핵심 내용

• 적용 기간: 2025년 9월 7일부터 3년간 한시 적용
• 상향 폭: 법적상한 대비 최대 1.3배
• 적용 대상: - 2025년 9월 7일 이후 투기과열지구로 지정된 지역 중 사업시행인가를 신청한 공공재건축·재개발 사업
• 적용 제외: - 2025년 9월 7일 당시 이미 투기과열지구로 지정된 지역 - 2025년 9월 7일 이전 사업시행인가를 받은 사업장

즉, 이미 지정된 투기과열지구(예: 강남, 서초, 송파, 용산구 등)는 이번 한시 완화 대상에서 제외됩니다. 하지만 9월 7일 이후 새로 지정된 지역은 완화 적용이 가능합니다.

 

◼︎ 공공 도심복합사업 용적률 완화 내용

• 상향 폭: 법적상한 대비 최대 1.4배
• 적용 지역: 기존 역세권 외에도 저층 주거지까지 확대
• 적용 제외: - 2025년 9월 7일 당시 투기과열지구로 지정된 곳 - 2025년 9월 7일 이전 사업계획 승인을 신청 또는 받은 곳

이로써 공공 도심복합사업은 단순 역세권 개발에서 벗어나 저밀도 지역(저층주거지, 도심 내 노후주거지 등)까지 용적률 완화 혜택을 받을 수 있는 범위가 넓어졌습니다.

 

◼︎ 공공재건축·재개발·도심복합사업의 법적 근거

이번 정책은 국회에 제출된 「도시 및 주거환경정비법」 개정안과 「공공주택특별법 시행령」 개정안을 통해 추진됩니다.

- 도시 및 주거환경정비법: 공공재건축·재개발의 용적률 상향 기준 명시 - 공공주택특별법 시행령: 공공 도심복합사업의 용적률 상향 근거 및 적용 범위 규정

두 개정안 모두 현재 입법 및 시행령 개정 절차가 진행 중이며, 국토교통부는 신속한 통과를 위해 국회와 협의 중입니다.

 

◼︎ 용적률 완화 잘못된 보도의 해명

일부 언론에서는 “서울 전역이 투기과열지구로 지정되어 공공재건축·재개발 사업이 모두 제외됐다”고 보도했지만, 이는 사실과 다릅니다. 국토교통부는 공식 해명자료를 통해 “9월 7일 이후 새로 지정된 투기과열지구는 완화 대상에 포함된다”고 밝혔습니다.

즉, 서울의 모든 지역이 배제된 것이 아니라, ‘지정 시점’에 따라 적용 여부가 달라집니다.

 

◼︎ 정책 영향 분석

이번 용적률 완화 정책은 단기적으로는 서울 및 수도권의 공급 물량을 늘리는 데 기여할 수 있습니다. 특히 도심복합사업의 1.4배 상향은 역세권 이외 저층 주거지의 재정비를 촉진할 것으로 예상됩니다.

다만, 투기과열지구의 기존 지정 지역(강남, 서초 등)은 여전히 규제 상태이므로 실질적인 수혜 지역은 ‘지정 이후 개발지역’이 될 가능성이 높습니다.

 

◼︎ 이재명 정부의 부동산정책 방향성과 향후 일정

정부는 공공성을 중심으로 한 정비사업 구조를 유지하면서도 민간과의 협력 속도전을 통해 공급 확충을 목표로 하고 있습니다. 향후 2025년 하반기까지 관련 법령 개정이 완료되면, 용적률 완화 적용이 본격화될 전망입니다.

결국 이번 조치는 “규제 완화”보다는 “공공주도의 효율적 주택공급”에 초점을 맞춘 정책입니다. 투기 억제와 공급 확대라는 두 가지 목표를 균형 있게 조정하려는 정부의 의도가 반영된 것입니다.

 

 

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